El presagio del «fin del mall» que falló: Boom inmobiliario y sanos números marcan la nueva cara de los centros comerciales

«Viene la pandemia y después de seis meses uno pensaba: el mundo físico se acabó», recordó el CEO del grupo Falabella, Alejandro González. La realidad ha sido completamente distinta.
Durante la pandemia y los primeros meses tras el gran confinamiento, el futuro de los centros comerciales en Chile era una incógnita. En la industria no había una visión unánime, pero sí un consenso: todo era incierto.

Mientras en Estados Unidos se hablaba de que «los centros comerciales están muriendo», en Chile la percepción no era muy distinta. El país experimentaba un verdadero «boom» del comercio online y los principales actores del retail miraban hacia ese segmento, dejando en segundo plano los proyectos físicos.
Elocuentes son las palabras del CEO del grupo Falabella, Alejandro González, en una reciente entrevista con El Mostrador: «Viene la pandemia y después de seis meses uno pensaba: el mundo físico se acabó, todo va a ser online», recordó. «Después te das cuenta, cuando de verdad termina la pandemia, que los activos físicos son más valiosos que antes».

Y añadió: «Si hoy día hago una evaluación versus 2017 o 2018, los activos físicos que eran buenos antes, hoy día son mejores».

Así, la pandemia efectivamente reconfiguró el tablero del retail chileno, pero lejos de dejar al mundo físico de lado. Si bien el e-commerce se consolidó como una herramienta esencial, la experiencia presencial cobró aún más relevancia. De la idea del «fin del mall» se pasó a la expansión y diversificación de espacios que hoy integran comercio, servicios e incluso viviendas.

Fuerte dinamismo
Christian Diez, académico del Centro de Estudios del Retail (CERET) de la U. de Chile, comentó a Emol que si bien después de la pandemia el consumidor chileno «se acostumbró» a comprar online, no abandonó la presencialidad.

«El centro comercial tiene un factor de entretenimiento importante, no solamente de compra. No me refiero solo al cine o los locales de comida rápida, sino que meterse al centro comercial, darse vueltas, vitrinear, para algunas personas tiene un valor de entretenimiento», acotó.

A su vez, Francisco Labarca, docente de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad del Desarrollo, comentó que «los retailers se dieron cuenta que el espacio físico era absolutamente necesario”.

De hecho, el mercado de centros comerciales —que incluye malls, outlets y formatos mixtos— muestra hoy señales claras de fuerte dinamismo. Según datos de GPS Property, existen más de 240.000 m² en desarrollo entre centros comerciales en construcción o en proceso de aprobación, concentrados principalmente en las regiones Metropolitana, de Valparaíso y del Biobío.

La tendencia apunta hacia formatos híbridos que combinan retail, gastronomía, entretenimiento, servicios de salud, cowork y logística de última milla.

«Viene la pandemia y después de seis meses uno pensaba que el mundo físico se acabó, todo va a ser online».
Alejandro Fernández, CEO de FalabellaColliers proyectó que cinco nuevos centros comerciales abrirán sus puertas en 2025: la ampliación de Mid Mall Maipú, Mall Plaza Franklin en Santiago y Mall Vivo Outlet Parque Los Toros en Puente Alto; además de Mercado Estación Talca y Mall Paseo Mirador en Viña del Mar.

Entre los desarrollos destacados se encuentra Mall Parque Chicureo en Colina, cuya apertura está prevista para el primer semestre de 2026. También sobresale Outlet Buin Parque Arauco, actualmente en construcción, con entrega programada para el segundo semestre de 2027. En Concepción, se proyecta la ampliación del Mall Plaza Trébol, también para 2027.

Otro caso destacado es el Mall Vivo Santiago, en Ñuñoa, que tras seis años de paralización logró luz verde definitiva luego de que se rechazaran las reclamaciones contra su calificación ambiental. El plan contempla un centro comercial, departamentos y un apart hotel.

Números

El negocio de los centros comerciales cerró el primer semestre de 2025 con cifras sólidas y una competencia cada vez más intensa. Los 35 malls pertenecientes a las tres mayores cadenas -Parque Arauco, CencoMalls y MallPlaza- que reportan a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) alcanzaron ventas al público por US$4.453 millones, una señal de que el consumo sigue activo y los establecimientos mantienen su vigencia como polos comerciales.

Las tres principales firmas registraron un desempeño positivo en el segmento de arriendo de espacios, con ventas de sus locatarios que crecieron en comparación al segundo trimestre de 2024: un 24,2% en Mallplaza, 13,1% en Parque Arauco y 5,6% en CencoMalls.

Entre los líderes, Cenco Costanera consolidó su posición con una superficie arrendable de 157.780 m² y una ocupación del 99%. Las ventas de sus locatarios sumaron $431.289 millones, un salto de más de $84.000 millones respecto al mismo periodo de 2024.

En segundo lugar se ubicó Parque Arauco Kennedy, con una superficie arrendable de 188.500 m², tasa de ocupación del 98,7% y ventas por $339.884 millones. Le siguió Mallplaza Vespucio, con $306.755 millones, mientras que Mallplaza Trébol, Mallplaza Oeste y Cenco Alto Las Condes completaron los primeros puestos del ranking.

«Vivir» en un mall
¿Un café, restaurantes y oficinas al bajar de tu departamento? Es parte de la experiencia que buscan ofrecer ahora los dueños de centros comerciales, es que detectaron que vivir al lado de un mall puede resultar tan atractivo que están proyectando construir torres destinadas a arriendos residenciales.

La tendencia hacia el multifamily fue iniciada por Parque Arauco, ligada a la familia Said. La firma avanza con un plan de desarrollo que busca capitalizar su activo principal, Parque Arauco Kennedy.

«Vemos que el sector ha mostrado una tendencia de consolidación en las últimas décadas y creemos que esta continuará en el futuro», señaló Salvador Said, presidente de la compañía, en su carta a los accionistas publicada en la memoria anual 2024.

Como parte de la tercera fase de expansión de su mall insignia, la empresa ejecuta obras para integrar una torre de renta residencial de 24 pisos, con 414 unidades y una inversión cercana a US$68 millones, cuya apertura está prevista para 2028.

La Florida se ha transformado en uno de los polos más atractivos para el retail y el desarrollo inmobiliario. En esa comuna, CencoMalls —ligada a la familia Paulmann— ingresó una consulta de pertinencia al Servicio de Evaluación Ambiental (SEIA) para construir un edificio habitacional multifamily en un terreno contiguo a Cenco Florida.

El proyecto «Torre Multifamily Cenco Florida» considera un edificio de 26 pisos con 297 departamentos, 147 estacionamientos vehiculares, 178 para bicicletas y cuatro locales comerciales. La superficie total construida alcanzaría los 22.640 m², con una inversión estimada sobre US$ 88 millones. La fase de construcción está proyectada para durar 24 meses.

«No están creciendo los ingresos reales en las personas, lo que implica que lograr tener un acceso a la vivienda es cada vez más complejo. Entonces, la experiencia que se genera en multifamily es bastante superior a un departamento tradicional que no tiene esa cantidad de ‘amenities'».
Francisco LabarcaPor su parte, Mallplaza —ligada al grupo Falabella— también ha ingresado consultas de pertinencia para proyectos similares en Plaza Vespucio, donde evalúa un conjunto habitacional de 766 viviendas, además de locales comerciales y una plaza cívica. El SEIA determinó que no era necesario someterlo a Declaración de Impacto Ambiental.

La operadora cuenta además con permisos para levantar edificios destinados al arriendo residencial en Plaza Norte (Huechuraba) y en la Región del Biobío, aunque aún no ha activado las obras.

Para Labarca, de la UDD, los multifamily van a tener «una mayor notoriedad en el país» por dos cosas muy importantes. La primera, dice, «no están creciendo los ingresos reales en las personas, lo que implica que lograr tener un acceso a la vivienda es cada vez más complejo. Entonces, la experiencia que se genera en multifamily es bastante superior a un departamento tradicional que no tiene esa cantidad de ‘amenities'».

«Y segundo, suplen de mejor manera una tendencia que se empezó a dar muy fuerte: ya no existe este espacio de ahorro que era la vivienda, especialmente en los menores de 35. Se están llevando ese mayor nivel de ingreso al consumo», añadió.

FUENTE: EMOL